开发商的根基， 是信任。

需要。所有新建工程、扩建以及重大结构改造，都必须取得由当地区级主管部门签发的规划许可与建筑许可，通常通过 IPPODAMOS 电子系统办理。

是。我们在塞浦路斯承包商注册名录（Cyprus Contractors Register）中持有与各项目规模相应的有效资质等级；从基础施工到交付，开发与建造全程符合法律规定。

工期取决于项目规模与许可审批进度。我们采用预制的混合钢结构体系，而不是整体现浇混凝土框架，因此主体结构阶段更快、也更可控。签约时我们会给出切实可行的进度计划，并在每个节点向您通报进展。

我们采用透明、工作范围固定的合同。付款节点与实际施工进度（基础、主体结构、墙体、装修）挂钩，并在开工前完整列明。某一份报价是否含增值税，请向我们确认，并参见下方关于增值税的回答：适用税率取决于买方个人层面的条件，因此需要针对您这笔交易逐一确认，而不能想当然。

根据项目不同，我们提供与施工节点挂钩的分期付款方案，也可协助您通过本地及国际银行安排融资。

混合钢结构体系。重型钢柱与钢梁承担结构荷载并保证稳定性；围绕这一骨架，150 毫米镀锌 LSTK 框架构成墙体与楼板，并以水平 Omega 型材加固。墙体空腔随后以整体泡沫混凝土填充。

重型钢框架按本地区的风荷载与地震荷载设计；LSTK 墙体内填充整体泡沫混凝土，兼顾保温舒适、隔声与耐火性能。供水方面，我们配置现代化的增压与蓄水系统，以应对季节性供水。

节能。我们的墙体是在外侧保温板（XPS 或玄武岩矿棉）与室内水泥板之间、围绕 LSTK 框架浇筑而成的整体泡沫混凝土围护结构 —— 经工程设计，兼顾良好的保温与隔声性能，并按塞浦路斯与欧盟现行能效标准进行设计。

我们对钢结构与 VAN 泡沫混凝土提供 100 年质保——其他材料按生产商质保执行——交付后也会持续跟进、解决出现的问题。房产由我们自主开发并建造，因此始终由同一个团队负责到底。

可以。您可以在开发阶段进入项目并分享项目成果，也可以直接购买已建成的房产 —— 我们在整个开发周期中都与投资人合作。

我们与值得信赖的专业法律顾问合作，帮助您在购置房产的同时了解塞浦路斯的居留与投资计划，并顺利走完相关流程。

可以。我们可以为您对接物业管理服务，从租客审核到维护保养与租金收取都能代为处理，让您即使不在岛上，这项投资也依然由人照管。

核心是三样:有效护照、您购房资金来源的证明,以及——最重要的——一位独立的塞浦路斯律师,由他为您做产权调查并审阅合同。 完整清单比这更长,取决于您的具体情况以及提出要求的机关。 签署后的买卖合同随后需在帕福斯地区土地登记处(District Lands Office)登记备案;此外,视您的国籍与居住地而定,在产权过户登记到您名下之前,您可能还需要一份不动产购置许可——这是由地区行政办公室(District Administration)签发的「持有不动产的许可」,不是移民文件。

向土地登记处提交的文件如非希腊文或英文,须由在塞浦路斯注册的宣誓翻译员(sworn translator)翻译;其他机关和银行各有自己的翻译要求,因此在境外付费翻译之前请先咨询您的律师。 我们提供的是与房产本身有关的文件:合同、产权与规划文件、法律要求我们随合同附上的土地登记处查册证明(search certificate),以及您向我们付款的收付记录。 您自己这一侧还需要什么,由您的律师告诉您。

非欧盟买家需要办理不动产购置许可,向帕福斯地区行政办公室提出申请;根据内政部公布的说明,该许可不收取费用(此为 2026 年 8 月的情况——该法律正在修订中,请向您的律师确认现行要求)。 在塞浦路斯持有永久居留的欧盟公民不受该许可制度约束;但对于不在塞浦路斯居住、且购买第二住所的欧盟公民,法律条文的豁免范围要窄得多,因此请让律师判断您的这笔交易属于哪一边。 许可只针对有限数量的房产和有限的地块面积发放;这些上限来自政府政策而非法律条文本身,目前正在检讨之中,请就您计划的这笔交易向律师确认适用规则。

实务上,该许可是在产权过户时查验,而不是在签约时查验,因此合同常常在申请仍在地区行政办公室审理期间就已签署并备案。 这是您和您的律师要做的判断,不是走过场:许可由主管机关自由裁量核发,是可以被拒绝的,而且帕福斯的办理周期未必短——在签约之前,请让律师说明您的合同如何处理拒批或延误。 这份许可只是持有不动产的许可,仅此而已:它不带来任何居留权,也不带来任何移民身份,并由您的律师提交申请。

把签署后的买卖合同在地区土地登记处备案。 通常由您的律师办理:必须在签约后六个月内完成,土地登记处收费 €50——请与律师以书面确认由谁办理、何时办理,因为保护自实际备案之日起算,而不是自签约之日起算。 自该日起,合同即作为一项已登记的产权负担记入该房产的档案。

它担保的是您实际已支付的款项,顺位从备案当日起算;在此之前已经登记在该房产上的任何权利——包括银行对土地设定的抵押——其顺位仍在您之前。 它担保的是您的付款,并不保证项目一定竣工,也不保证按期竣工。 此外,塞浦路斯法律要求我们作为卖方在合同上附具土地登记处出具的查册证明,出具日期不得早于签约前五个工作日,以便您在签字时就看到该房产上已登记的权利负担;您律师所做的产权调查,则会说明既有负担将如何解除。

塞浦路斯的房产交易没有法定的第三方托管或定金保护制度,因此在合同签署并备案之前支付的款项——例如预留金——完全不在上述保护范围之内。 付款之前,请先就此询问您的律师。

因为反洗钱法律要求您的银行和您自己的塞浦路斯律师查明这笔购房款的来源;并且视其对您档案的风险评估,还可能进一步追查其背后的财富是如何形成的。 查到多深,由他们判断,不由我们决定。 具体需要什么,取决于资金来源——工资收入、出售另一处房产、赠与、经营所得——各有各的证明材料;面向塞浦路斯专业人士公布的指引列有示例,但每家银行、每家事务所都会自行设定要求。

请尽早与律师展开这项沟通,而不是等到汇款当天,因为材料的整理需要时间。 向我们购房的款项,以买方本人名下账户的银行转账支付;由他人账户付款是交易受阻最常见的原因之一,因此在汇出任何款项之前,请先与您的律师和我们沟通。 我们提供您向我们付款所对应的发票与收付记录;但什么样的材料能通过审查,由银行和您的律师决定,不由我们决定。

新建住宅的默认税率是 19%。 确实存在 5% 的优惠税率,但它是一项税收减免,适用于将该住宅作为本人在塞浦路斯的「主要且永久住所」(main and permanent residence / κύρια και μόνιμη κατοικία,法律用语)的个人买家——它不是给外国买家的折扣,国籍在其中不起任何作用,无论正反。 此外还有其他条件:只适用于自然人,每对已婚夫妇只限一套住宅,并且必须在您接收房产之前向税务局提出申请——所以这件事要及早与您的顾问谈,而不是等到交房时。

适用时,优惠覆盖可建面积(buildable area / δομήσιμο εμβαδόν)的前 130 平方米和价值的前 €350,000;如果交易总值超过 €475,000,或可建面积总数超过 190 平方米,该优惠是整体丧失,而不是按比例递减。 上述门槛为 2026 年 8 月的规定,可由政府决定调整,因此在依赖这些数字之前,请向您的顾问确认现行数值。 可建面积是依据报批规划许可时提交的建筑图纸计算的,与宣传资料上的建筑面积并非同一个数字:图纸我们会提供,由您的律师据此确认适用于您所购单元的数值——我们不为任何人计算增值税。

凡交易已课征增值税的,同一笔交易不再另行征收土地登记处的过户税费;但如果土地登记处不认可申报价格为市场价值,仍可按市场价值核定税费。 还有一点:尽管用词相近,以上全部是关于「您实际将住在哪里」的税务判断,不是移民判断——申请优惠税率既不需要、也不产生任何居留许可,而持有塞浦路斯居留许可(包括永久居留)本身也不足以满足这项税务条件。

判断标准不是您一年在这里住几个月,而是这处房产是否将真正成为您本人在塞浦路斯的主要且永久住所。 度假屋、出租房或投资性购房,按 19% 征税。 任何类型的居留许可——包括永久居留——都不能回答这个问题,无论正反:税务局问的是您将住在哪里,而不是您持有什么身份。

该优惠是凭向税务局提交的声明取得的,并且该房产须在十年内持续作为您的主要且永久住所。 如果您申请了优惠而后来不再居住于此,法律要求您在 30 天内通知税务专员(Tax Commissioner / Έφορος Φορολογίας),并按相应期间计算退回部分减免税款;而如果查明您自始就不符合条件,则应补缴全额税款。 您能否诚实地作出该项声明,是您和您的税务顾问的判断,而不是我们的判断——在提出任何申请之前,请先取得专业意见。

「粉纸」是访客临时居留许可的俗称——官方用途是度假、旅游,或考察在塞浦路斯居住的可能性。 有效期一年,在您持续符合各项条件的前提下可以续期;而这些条件比多数人预想的严格:有收入要求、医疗保险要求、体检项目,首次申请还需要银行保函。 它不是自动批准的。

购买房产对这份许可既非必要条件,也不足以取得它——住所只是众多条件之一,一份租赁合同或房东出具的接待声明,与产权证同样能满足这一项;而收入、保险、健康与无犯罪记录等要求是分开审查的,拥有住房对它们毫无帮助。 该许可还有一项实实在在的限制:持有人不得在共和国境内从事经济活动。 审批由移民与国际保护副部依其自身标准作出,应由移民律师带您逐条厘清。

不能——任何房产交易都不会产生居留许可,无论是向我们购买还是向任何人购买。 购房可以构成投资路径(第 6(2) 条)申请的一部分,但它只是多项条件中的一项,许可由移民与国际保护副部自由裁量核发。 副部就该路径公布的标准(第 4 次修订版,自 2023 年 5 月起施行;此为 2026 年 8 月的情况)要求:向开发公司购买的首次销售房产,价值不低于 €300,000 外加增值税,且资金须由您本人或配偶的账户自境外汇入塞浦路斯;并须具备来自塞浦路斯境外、每年不低于 €50,000 的稳定收入,配偶另加 €15,000,每名受抚养未成年子女另加 €10,000。

收入要求是一项独立的审查标准:满足 €300,000 并不能替代它。 此外,申请提交之日必须已实际支付不含增值税的至少 €300,000,与房产交付时间无关——这与分期付款计划未必自动吻合,因此如果居留是您计划的一部分,请在敲定付款计划之前就与我们和您的律师提出,而不是事后再提。 申请人还必须声明无意在塞浦路斯工作。

另外,「永久」描述的是许可的类别,而不是保证它在任何情况下都持续有效:公布的标准写明,若持有人及其受抚养人未在获批后一年内在塞浦路斯取得居所,或在境外取得永久居留、或离开塞浦路斯连续两年,该许可即失效;同时仍须提交证明,说明投资与医疗保险持续维持。 「取得居所」具体要求什么,公布的文本没有定义——在依赖该许可之前,请把这个问题交给移民律师。 这些标准会变动,申请按提交当日生效的版本审查,因此请向您的移民律师确认现行数值,而不是依据任何宣传册。

我们能提供的是房产一侧的文件:合同、付款收据,以及资金自境外汇入的证明。 申请中的其余部分都是您自己的事,能否获批由副部决定;申请由您的移民律师准备并提交。

不能——我们所出售的任何东西都不能。 永久居留是在附带条件下核发、并须持续满足条件才能保有的居住许可;它不是公民身份,不是欧盟护照,也不是在欧盟境内自由迁徙的权利。 投资入籍计划已于 2020 年终止,且没有任何计划取而代之。

如果仍有人以购房或投资为条件向您兜售塞浦路斯或欧盟护照,他所描述的是一个已经不存在的计划。 入籍是完全独立的程序,由另一个机关依其自身的居住、语言与品行条件审批。 持有任何塞浦路斯许可的时间是否可计入入籍年限,我们无法告知——这是应当交给移民律师的问题,也不是一家房地产开发商该回答的问题。