Застройщик, который начинается с доверия.

Да. Всё новое строительство, пристройки и капитальная реконструкция несущих конструкций требуют градостроительного разрешения и разрешения на строительство, которые выдают районные управления — как правило, через электронную систему IPPODAMOS.

Да. У нас есть действующие категории Cyprus Contractors Register, соответствующие масштабу каждого проекта, и мы ведём девелопмент и строительство в полном соответствии с законом — от фундамента до передачи объекта.

Сроки зависят от размера проекта и от того, как проходит получение разрешений. Мы строим по сборной гибридной стальной системе, а не отливаем полностью бетонный каркас, поэтому этап несущих конструкций идёт быстрее и предсказуемее. Реалистичный график мы фиксируем при подписании договора и держим вас в курсе на каждом этапе.

Мы работаем по прозрачным договорам с фиксированным объёмом работ. Этапы оплаты привязаны к фактическим этапам строительства (фундамент, каркас, стены, отделка) и полностью описаны до начала работ. Уточняйте у нас, указана ли конкретная цена с НДС или без него, и смотрите ответы про НДС ниже: ставка зависит от условий, которые касаются лично покупателя, поэтому её подтверждают для вашей сделки, а не предполагают.

В зависимости от проекта мы предлагаем поэтапную оплату, привязанную к этапам строительства, и можем помочь организовать финансирование через местные и международные банки.

Гибридная стальная система. Колонны и балки из тяжёлой стали несут нагрузки и обеспечивают устойчивость; вокруг этого каркаса стены и перекрытия формирует оцинкованный каркас ЛСТК 150 мм, усиленный горизонтальными профилями Omega. Полость стены затем заполняется монолитным пенобетоном.

Каркас из тяжёлой стали рассчитан на ветровые и сейсмические нагрузки региона, а стены ЛСТК заполнены монолитным пенобетоном — это даёт тепловой комфорт, шумоизоляцию и огнестойкость. Для воды мы закладываем современные системы повышения давления и накопления, рассчитанные на сезонный характер водоснабжения.

Да. Стены — это монолитная оболочка из пенобетона, залитая вокруг каркаса ЛСТК между наружной плитой утеплителя — XPS или базальтовой минватой — и внутренней цементно-стружечной плитой: она рассчитана на высокие теплотехнические и акустические показатели и спроектирована так, чтобы соответствовать действующим энергетическим нормам Кипра и ЕС.

Мы даём 100 лет гарантии на стальной каркас и пенобетон VAN — остальные материалы по гарантии производителя — и остаёмся на связи, чтобы решать вопросы после сдачи объекта. Поскольку мы сами ведём девелопмент и строительство, за объект отвечает одна команда — от начала до конца.

Да. Можно войти в проект на этапе строительства и участвовать в его результате или приобрести готовый объект целиком — мы работаем с инвесторами на всём цикле девелопмента.

Мы работаем вместе с проверенными профильными юридическими консультантами, чтобы помочь вам разобраться в кипрских программах резидентства и инвестиционных программах и пройти их параллельно с покупкой недвижимости.

Да. Мы можем связать вас с управляющими компаниями, которые берут на себя всё — от проверки арендаторов до обслуживания и сбора арендной платы, — чтобы инвестиция работала на вас, даже когда вас нет на острове.

Основное: действующий загранпаспорт, подтверждение происхождения средств, на которые вы покупаете, и — самое главное — независимый кипрский юрист, который проводит проверки по объекту и изучает договор в ваших интересах. Полный перечень шире и зависит от ваших обстоятельств и от того, какое ведомство его запрашивает. Подписанный договор купли-продажи затем депонируется в Окружном земельном кадастре (District Lands Office / Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο) в Пафосе, а в зависимости от вашего гражданства и страны проживания до регистрации титула на ваше имя может потребоваться разрешение на приобретение недвижимости — разрешение владеть объектом, которое выдаёт Окружная администрация, а не иммиграционный документ.

Документы, подаваемые в Земельный кадастр не на греческом и не на английском языке, должны быть переведены присяжным переводчиком, зарегистрированным на Кипре; у других ведомств и у банков свои требования к переводу, поэтому уточните у юриста, прежде чем оплачивать перевод за рубежом. Мы предоставляем документы по самому объекту: договор, документы о титуле и разрешительную документацию, справку о результатах поиска в Земельном кадастре (search certificate / πιστοποιητικό έρευνας), которую закон обязывает нас приложить, и платёжные документы по тому, что вы платите нам. Что нужно в вашем собственном досье, скажет ваш юрист.

Покупателям из стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение на приобретение недвижимости; заявление подаётся в Окружную администрацию Пафоса, и, согласно опубликованным разъяснениям Министерства внутренних дел, пошлина за него не взимается (положение на август 2026 года; закон находится на пересмотре, поэтому актуальные требования уточняйте у юриста). Граждане ЕС, постоянно проживающие на Кипре, под режим разрешения не подпадают, но в отношении гражданина ЕС, который здесь не проживает и покупает вторую (не основную) недвижимость, закон сформулирован уже, поэтому спросите юриста, по какую сторону этой границы находится ваша покупка. Разрешение выдаётся на ограниченное количество объектов и ограниченную площадь участка; эти пределы установлены не самим законом, а решением правительства, и сейчас пересматриваются — уточните у юриста, что применимо именно к вашей покупке.

На практике наличие разрешения проверяется при переоформлении титула, а не при подписании, поэтому договоры часто подписывают и депонируют, пока заявление ещё рассматривается в окружной администрации. Это решение принимаете вы вместе с юристом, и формальностью оно не является: разрешение выдаётся по усмотрению властей, в нём может быть отказано, а сроки в Пафосе не всегда короткие — до подписания выясните у юриста, как ваш договор регулирует отказ или задержку. Это разрешение даёт право владеть недвижимостью и ничего сверх того: оно не даёт ни права проживания, ни иммиграционного статуса.

Подаёт его ваш юрист.

Депонирование подписанного договора купли-продажи в Окружном земельном кадастре. Обычно этим занимается ваш юрист: сделать это нужно в течение шести месяцев с даты подписания, сбор Земельного кадастра составляет €50 — письменно зафиксируйте с юристом, кто и в какой срок это делает, потому что защита начинается в день фактического депонирования, а не в день подписания. С этой даты договор числится в деле объекта как зарегистрированное обременение.

Оно обеспечивает те суммы, которые вы фактически уплатили, и его очередь отсчитывается со дня депонирования; всё, что было зарегистрировано против объекта раньше — включая банковскую ипотеку на землю, — стоит в очереди впереди вас. Обременение обеспечивает ваши платежи; это не гарантия того, что проект будет завершён или завершён в срок. Кроме того, кипрский закон обязывает нас как продавца приложить к договору справку о результатах поиска в Земельном кадастре, выданную не ранее чем за пять рабочих дней до подписания, чтобы на момент подписания вы видели, что зарегистрировано против объекта; а проверка, которую проводит ваш юрист, покажет, как снимается любое существующее обременение.

На Кипре нет установленной законом системы эскроу или защиты задатка, поэтому деньги, уплаченные до подписания и депонирования договора — например, резервационный платёж, — всем этим не защищены. Обсудите это с юристом до того, как их платить.

Потому что ваш банк и ваш кипрский юрист по закону о противодействии отмыванию денег обязаны проверить, откуда пришли деньги на эту покупку, — и, в зависимости от того, как они оценят ваше досье, посмотреть глубже: как было накоплено само состояние. Насколько далеко они пойдут, решают они, а не мы. Что именно потребуется, зависит от источника: заработок, продажа другой недвижимости, дарение, бизнес — у каждого своя доказательная база; в опубликованных рекомендациях для кипрских профессиональных участников есть примеры, но требования каждый банк и каждая фирма устанавливают сами.

Начните этот разговор с юристом заранее, а не в момент перевода: сбор документов занимает время. Оплата покупки у нас производится банковским переводом со счёта, открытого на имя покупателя; платёж с чужого счёта — одна из самых частых причин, по которым сделка застревает, поэтому обсудите это с юристом и с нами до того, как отправлять деньги. Мы предоставляем счета и подтверждения по тем платежам, которые вы делаете нам; но что именно удовлетворит проверку, решают банк и ваш юрист, а не мы.

По умолчанию на новостройку — 19%. Льготная ставка 5% существует, но это льгота для покупателя-физического лица, который будет использовать жильё как своё основное и постоянное место жительства на Кипре («κύρια και μόνιμη κατοικία» — установленный законом термин). Это не скидка для иностранцев, и гражданство здесь не играет роли ни в ту, ни в другую сторону.

Есть и другие условия: льгота доступна только физическим лицам, только на одно жильё на супружескую пару, и обратиться за ней в Налоговый департамент нужно до того, как вы примете объект во владение, — то есть поднимать этот вопрос со своим советником нужно заранее, а не при передаче ключей. Там, где льгота применяется, она распространяется на первые 130 м² строительной площади (buildable area / δομήσιμο εμβαδόν) и на первые €350 000 стоимости, и утрачивается полностью, а не уменьшается постепенно, если общая стоимость сделки превышает €475 000 или общая строительная площадь превышает 190 м². Эти пороги приведены по состоянию на август 2026 года и могут быть изменены решением правительства, поэтому уточните действующие значения у своего советника, прежде чем на них полагаться.

Строительная площадь рассчитывается по архитектурным чертежам, поданным на получение разрешения на строительство, и не совпадает с площадью, указанной в рекламных материалах: чертежи мы предоставим, а какая величина относится к вашей квартире, по ним подтвердит ваш юрист — мы ничьё налоговое положение не рассчитываем. Если по сделке начислен НДС, сбор за переоформление титула (transfer fees / μεταβιβαστικά τέλη) по той же сделке не взимается, хотя Земельный кадастр вправе всё же начислить сбор от рыночной стоимости, если сочтёт заявленную цену не соответствующей рынку. И, несмотря на формулировку, всё это — налоговая проверка того, где вы фактически будете жить, а не иммиграционная: льготная ставка не требует и не даёт никакого вида на жительство, а наличие кипрского ВНЖ или ПМЖ само по себе этому условию не удовлетворяет.

Проверяется не количество месяцев в году, которые вы здесь проводите, а то, станет ли объект действительно вашим основным и постоянным местом жительства на Кипре. Дом для отдыха, объект под сдачу или инвестиционная покупка облагаются по ставке 19%. Вид на жительство любого типа, включая ПМЖ, на этот вопрос не отвечает ни в ту, ни в другую сторону: Налоговый департамент спрашивает, где вы будете жить, а не какой у вас статус.

Льгота предоставляется на основании декларации, подаваемой в Налоговый департамент, и объект должен оставаться вашим основным и постоянным местом жительства десять лет. Если вы воспользовались льготой, а затем перестали там жить, закон требует уведомить Налогового комиссара (Tax Commissioner / Έφορος Φορολογίας) в течение 30 дней и вернуть часть льготы, рассчитанную исходя из соответствующего периода; а если выяснится, что права на льготу у вас не было изначально, налог подлежит уплате полностью. Можете ли вы честно подписать такую декларацию — это решение для вас и вашего налогового советника, а не для нас; получите консультацию, прежде чем что-либо заявлять.

«Розовая бумага» — разговорное название временного вида на жительство для посетителей; официально он предназначен для отдыха, туризма или для того, чтобы изучить возможность переезда на Кипр. Выдаётся на один год и продлевается при условии, что вы продолжаете соответствовать критериям, а критерии эти строже, чем принято думать: есть требование к доходу, требование к медицинской страховке, медицинские анализы и банковская гарантия при первом получении. Автоматически он не выдаётся.

Покупка недвижимости для этого разрешения не требуется и его не обеспечивает: жильё — лишь один из критериев, и договор аренды либо заявление принимающей стороны удовлетворяют его ничуть не хуже, чем титул собственности, тогда как требования к доходу, страховке, здоровью и репутации оцениваются отдельно, и владение жильём на них никак не влияет. У разрешения есть и реальное ограничение: его обладатели не могут вести экономическую деятельность в Республике. Решение принимает Замминистерство миграции и международной защиты по собственным критериям, а провести вас по ним должен иммиграционный юрист.

Нет: покупка недвижимости не создаёт вид на жительство — ни у нас, ни у кого-либо ещё. Покупка может стать частью заявления по инвестиционному маршруту (Правило 6(2)), но это одно из нескольких условий, а разрешение выдаёт Замминистерство миграции и международной защиты по своему усмотрению. Опубликованные критерии Замминистерства по этому маршруту (4-я редакция, действует с мая 2023 года; положение на август 2026 года) требуют первичной продажи от компании-застройщика стоимостью не менее €300 000 плюс НДС, при этом деньги должны поступить на Кипр из-за рубежа с вашего счёта или счёта супруга(-и), и обеспеченного годового дохода не менее €50 000 из источников за пределами Кипра, увеличиваемого на €15 000 на супруга(-у) и на €10 000 на каждого несовершеннолетнего ребёнка на иждивении.

Требование к доходу — самостоятельная проверка: соблюдение порога в €300 000 её не заменяет. Кроме того, к дате подачи заявления должно быть фактически уплачено не менее €300 000 без учёта НДС, независимо от срока передачи объекта, — а это не всегда совпадает с графиком поэтапных платежей, поэтому, если ВНЖ входит в ваши планы, обсудите это с нами и с юристом до согласования графика оплаты, а не после. Заявители также обязаны заявить, что не намерены работать на Кипре.

И слово «постоянный» описывает вид разрешения, а не гарантию того, что оно сохранится при любых обстоятельствах: согласно опубликованным критериям, оно утрачивает силу, если обладатель и его иждивенцы не приобретут место жительства на Кипре в течение одного года с момента одобрения, либо если они получат постоянное место жительства за рубежом или будут отсутствовать на Кипре в течение двух лет; кроме того, по-прежнему нужно подтверждать сохранение инвестиции и наличие медицинского покрытия. Что именно означает «приобрести место жительства», в опубликованном тексте не определено — задайте этот вопрос иммиграционному юристу, прежде чем полагаться на разрешение. Критерии меняются, и заявление рассматривается по редакции, действующей на день подачи, поэтому актуальные цифры уточняйте у иммиграционного юриста, а не по рекламным материалам.

Мы можем предоставить документы со стороны объекта: договор, платёжные квитанции и подтверждение перевода средств из-за рубежа. Всё остальное в заявлении — ваше, а решение принимает Замминистерство; готовит и подаёт заявление ваш иммиграционный юрист.

Нет — и ничто из того, что мы продаём, к нему не ведёт. ПМЖ — это разрешение жить на Кипре, выдаваемое на условиях и сохраняемое при соблюдении условий; это не гражданство, не паспорт ЕС и не право свободного передвижения по ЕС. Программа получения гражданства за инвестиции была прекращена в 2020 году, и на смену ей ничего не пришло.

Если вам до сих пор предлагают кипрский или европейский паспорт в обмен на покупку недвижимости или инвестицию, речь идёт о программе, которой больше не существует. Натурализация — совершенно отдельная процедура, которую ведёт другое ведомство по своим требованиям к проживанию, языку и репутации. Мы не можем сказать вам, будет ли засчитано время, проведённое с каким бы то ни было кипрским разрешением, — это вопрос к иммиграционному юристу, и отвечать на него застройщик не должен.